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內容來自sina新聞聶梅生房地產市場依然嚴峻 進一步發展需要改革
人民網12月5日電（盧志坤）盡管房地產市場在大半年的低迷之後在年底開始呈現回暖跡象，但業內人士認為，當前的房地產市場並沒有那麼樂觀。“市場層面依然嚴峻，”全聯房地產商會會長聶梅生說。
在談到中國當前的房地產形式時，聶梅生用瞭“嚴峻”一詞。在近日由房訊網主辦的中國寫字樓綜合體發展論壇第十一屆年會上，她發表瞭“中國房地產的下一步”的主題演講。她稱，用“嚴峻”這兩個字，是經過很多的謹慎思考的。
聶梅生解釋道，今年第一季度，房地產在高位盤整，但到瞭第二季度就逐漸進入瞭負增長，並且一直持續到現在，房地產的各項指標都在下跌，包括價格、銷售面積和銷售額以及出讓的土地。另一方面，房地產又是在不斷分化之中，各個城市、地區以及企業間的差異化正在加大。
數據顯示，中國當前的國房景氣指數已經接近近年來的最低點。國房經濟指數最低點出現在2009年10月份，為94.74%，而今年10月則是94.76%。“國房景氣指數”是反映房地產市場景氣變化趨勢和程度的綜合指數，其數據資料來源於國傢統計局房地產統計機構進行的全面調查。
此外，當前房地產出現的負增長也是2008年之後僅有的。當年平均房價降瞭4%，此後則是一路上揚。但今年前3季度的數據顯示，房價均價分別下跌1.5%、1.8%、0.3%。
受宏觀經濟放緩的影響，房地產企業從銀行獲得資金也變得愈加困難，企業自籌的資金從去年9月份的3422億元增長到今年同期的4697億元。這主要源於銀行的開發貸沒有增加，而個人住房抵押貸款和定金預售款大量縮減，使得企業自籌資金大幅度上市。這些自籌資金很大部分來源於信托，一些信托的融資成本甚至高達15%以上。
土融建融新北瑞芳土融建融“這個上升和今年一季度個（人）貸（款）不好好放，開發貸基本不放，再加上影子銀行的錢非常貴有關系，一季度整個貨幣政策導致瞭這塊對房地產擠壓的太厲害，造成瞭一季度急跌以後，後來喘不過來氣，資金鏈非常緊張，原因就是企業自籌資金上去瞭很大一塊。”聶梅生解釋道。
雖然政府出臺瞭一系列的刺激政策，比如取消限購、調整首套房貸政策等，但這些政策沒有對樓市產生立竿見影的效果。根據統計局發佈的10月全國房地產開發和銷售情況的數據顯示，10月份全國住宅銷售面積9938萬平方米，環比與同比分別下降6.0%與3.4%，住宅銷售額5859億元，環比與同比分別下降5.5%與3.1%，銷售均價與9月基本持平。
這種情況延續到11月的前20天，直到央行突然降息。11月21日晚間時候，央行宣佈下調金融機構人民幣存貸款基準利率。易居房地產研究院的數據顯示，此次降息後，11月最後一周全國98個重點城市的住宅成交量環比上升14%。
“希望這個政策以後，我們去庫存能夠好一些，但是速度還不是特別快，還在上升。”聶梅生說，“這是壓在我們頭上非常麻煩的事，如果去庫存問題不能解決，很難喘過氣來。”
她表示，房地產要想獲得進一步的發展，走的不應該是“創新”，而是“發展”，發展就需要改革。“這個行業太需要改革瞭，好多制肘都是改革的問題，而不是我們企業能解決的，也不是一個政府部門能解決的問題。”
改革的核心是土地和金融。此前有媒體報道稱，政府正在部分城市試點推行房地產金融改革，比如嘗試資產證券化和房地產信托投資基金（REITs）。在聶梅生看來，金融改革國傢已經邁出瞭步伐，而土地改革則困難得多。
“2004年是5千多億元的土地出讓收益，去年是4萬億元，什麼東西能帶動4萬億元的地方財政，和正規財政的比例數已經達到百分之六七十瞭，如果沒有土地出讓金，那地方政府怎麼辦？”聶梅生表達瞭她的憂慮。
而另一個難題是土地抵押問題。“土地抵押貸款84個城市是7.6萬億元的餘額，全國600多個城市有多少啊，把銀行綁的死死的。”聶梅生說，“所以房價下降，地價下降，這84個城市的7.6萬億元的餘額就麻煩瞭。”
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-12-07/08375947156667111355389.shtml
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